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資深專家分享 ▏二手房交易時必懂的專業(yè)知識與法律常識

發(fā)布時間:2021-05-03來源:點擊:2612




前言

Foreword

近期,洛陽一位客戶經(jīng)中介帶看房子,中介服務數(shù)月后,而客戶卻私下與房東成交,拒絕支付中介費的事件在網(wǎng)上引發(fā)了網(wǎng)友的熱議,對此我們咨詢了洛陽資深房產(chǎn)中介專家(懿皇地產(chǎn)營銷總監(jiān)王好)及洛陽法律領域知名專業(yè)律師(河南張振龍律師事務所汪蒙蒙律師),看看他們分別怎么說:


資深房產(chǎn)中介專家篇

THIS IS TITL


客戶繞開中介和房東私下交易,并拒絕支付中介費,您對這種現(xiàn)象怎么看?



資深房產(chǎn)中介專家:其實這個現(xiàn)象是我們整個中介行業(yè)的痛,我們最痛心的就是付出了而沒有得到回報,那么為什么會出現(xiàn)這樣的情況?我個人認為有以下幾點,第一點我認為是契約精神的缺失,有些客戶認為今天我不履行契約,我沒有寫到合同里面,你沒有法律束縛我,這樣沒有法律和道德的約束,所以社會上就會有這樣情況發(fā)生。第二點我想說的是法律層面的淡忘,今年之前我們法律層面是沒有明確規(guī)定,通過中介看房是否需要支付中介費,需要支付多少中介費,這是沒有法律明文規(guī)定的,這就意味著我們中介公司就算真的有理的,即便真的付出很多,但最后走到司法層面的時候,還是很有可能會打輸官司,所以現(xiàn)在中介是一個很弱勢的群體,法律允許即可為,法律允許即可行,所以這是第二點我覺得痛心的地方。第三點我認為全社會對中國300萬的中介從業(yè)人員,這個行業(yè)的認知是有差距的,中介從業(yè)人員眾多,而里面的從業(yè)者專業(yè)素質參差不齊,個別從業(yè)人員的自身服務態(tài)度和服務水平不行,從而造成了大家對整體中介人員的一個負面評價,這對于整個中介行業(yè)來說也是一種傷害。


因為在這個行業(yè)做了很多年,我特別理解每一個客戶都特別不容易,所以我會真心實意的和客戶做朋友,真心希望他在我這里能買到心儀的房子。這個事件的當事人其實對客戶就跟朋友一樣,帶他看了好幾次房源,也帶著去跟業(yè)主談價錢,還帶著去市民之家進行查檔,證明房東的房源沒有問題,價位沒有問題,還幫客戶的資質進行了審核,全部審完了,當事人以為我們已經(jīng)是朋友了,結果在該成交的那一刻客戶把我給撇開了。那么對于當事人來說,他會有一個感覺,第一個是特別傷心,我把你當朋友,但是你卻這么傷害我,特別傷心。第二個是憤怒,憤怒的原因是因為我服務了這么久,你一點認可的話都沒有,全是負面的說法,會讓人很心痛。第三個是無奈,因為行業(yè)內是沒有底薪的,如果幫客戶找房子,耽誤了很久的時間,結果一分錢也沒有支付,意味著中介不能給家庭帶去一分錢,他在家庭里一定是充滿自責和無奈的。


通過十多年的從業(yè)經(jīng)歷,我個人認為尊重是相互的,我們把客戶當朋友,希望客戶也能把我們這些中介人員當朋友,誰都不容易,請多點互相理解。


同時關于買房人如何選擇靠譜的房產(chǎn)中介,資深房產(chǎn)專家也給出了建議:


第一是我們盡量選擇品牌房產(chǎn)中介,??就如同買家電,品牌的肯定比非品牌的質量好一點,所以我們要看品牌。


第二是我們要選擇成立年限久的公司,??就如同我們經(jīng)常說的百年老店。??二手房中介的競爭是非常激烈的,今天能在這么激烈的競爭中,開10年到15年時間,而時間越長代表這個中介越靠譜,??口碑不好的情況下根本開不了那么長時間,所以我們要看這個店在這個地方開了多長時間,還有就是這個公司在市場里面還得存活多長時間。


第三是看規(guī)模,規(guī)模大的企業(yè)成本就會非常高,對經(jīng)紀人和店面管控更加嚴格,而??對于買房人來說會更安全一點。


第四是一定要親身體驗,去店里看氛圍如何,裝修如何??,人員的工作狀態(tài)如何,給買房人講解的服務全流程是否專業(yè)??。


最后一個,就是一定要去看這個店的口碑,那口碑該如何去看呢?我的建議是關于口碑,最好跟這個公司門店周邊的商戶去詢問這個店好與不好,公司好與不好周邊的鄰居最清楚,所以問一問他的鄰居,我覺得對他的口碑買房人心里一定有數(shù),??結合這5項,買房人一定知道自己應該選擇什么樣的房產(chǎn)中介。


法律領域專業(yè)律師篇

THIS IS TITLE


您對中介公司收取服務費的行為怎么看?合法嗎?


專業(yè)權威律師:服務一方向服務方支付報酬是一件非常正常的事情,中介合同是法律明確規(guī)定的一種合同,房產(chǎn)中介提供了中介服務,而委托人就應該支付相應的報酬。很多人認為房產(chǎn)中介僅僅是提供了一些房源,就收幾萬塊錢的費用,覺得這個費用太高了,其實并不是這樣,因為這其中房產(chǎn)中介需要承擔很大的責任,如果說房產(chǎn)中介對房源的信息沒有查實清楚,導致委托人買了一個被查封的房子或者說有抵押的房子,那么房產(chǎn)中介是需要承擔很大的責任的,委托人也可以向房產(chǎn)中介追究一定的違約責任,所以說房產(chǎn)中介提供中介服務,收取相應的中介費用是一個非常正常的事情。



二手房買賣雙方怎樣才算是構成了合同關系?


專業(yè)權威律師:按照大眾的理解,雙方只有簽訂了書面合同才構成某種法律關系,但是法律上并不是這樣認為的,根據(jù)民法典第469條的規(guī)定,合同訂立的形式有三種,一種是口頭形式,一種是書面形式,另外還有其他形式,如果雙方就訂立某種合同達成了一致的意思表示,即使雙方?jīng)]有簽訂書面的合同雙方也形成了某種法律關系,對于中介合同來說,如果買房人和房產(chǎn)中介就提供房源信息查詢房屋狀態(tài),促成合同談判支付中介服務費用等達成了一致的意思表示,那么雙方就形成了中介合同關系,除此之外判斷雙方是否構成中介服務合同關系,還要看中介公司是否提供了主要的中介服務業(yè)務,因為根據(jù)民法典490條規(guī)定,法律規(guī)定,或者雙方當事人約定采用書面形式訂立合同,但是雙方?jīng)]有采用書面形式訂立合同,一方已經(jīng)履行了主要的義務,另一方已經(jīng)接受的視為合同成立,所以說如果房產(chǎn)中介有證據(jù)證明其已經(jīng)向買房人提供了主要的中介業(yè)務,比如說帶領買房人看房,向買房人提供相應的房源信息,幫助查詢房源的相應狀態(tài),協(xié)助買房人向房東談判價格的,那么就可以證明房產(chǎn)中介已經(jīng)提供了主要的中介服務業(yè)務,就可以證明雙方已經(jīng)形成了中介合同關系。



房產(chǎn)中介向買房人收取中介費的前提是什么?


專業(yè)權威律師:房產(chǎn)中介向委托人收取中介費用的前提一定是房產(chǎn)中介提供了主要的中介服務,這種中介服務就包括向買房人提供房源信息,帶領買房人看房,核實房屋的具體情況,協(xié)助買房人和房東就房屋的價格進行談判,最終促成合同的訂立,房產(chǎn)中介只有提供了這些主要的中介服務,才能向買房人要求支付一定的中介服務費用,如果說房產(chǎn)中介有證據(jù)證明,他已經(jīng)向買房人提供了主要的中介服務,但是買房人沒有通過中介公司和房東簽訂相應的合同,而是繞過中介公司,直接和房東簽訂合同,在這種情況下,根據(jù)民法典第965條的規(guī)定,買房人是應該向中介公司支付相應的報酬的,需要注意的是中介公司必須要有證據(jù)證明他已經(jīng)向買房人提供了主要的中介服務,如果說中介公司沒有證據(jù)證明他已經(jīng)向買房人提供了主要的中介服務業(yè)務的話,也就不存在所謂的繞開中介的事實,那么買房人也就沒有必要向房產(chǎn)中介支付服務費。



說到底,房產(chǎn)中介其實就是買房人和房東之間的橋梁,而買房人之所以能買到房,得益于房產(chǎn)中介所提供的大量房源信息,而房屋成交后,在房產(chǎn)中介的指導下,買房人在辦理房產(chǎn)過戶的手續(xù)過程中可以減少很多不必要的麻煩和潛在的購房風險,對買房人來說省時又省力,同時房產(chǎn)中介由于對房產(chǎn)市場行情有全面了解,所以房產(chǎn)中介還掌握著房屋的議價優(yōu)勢,能幫買房人爭取到合理的成交價格,而這些都是房產(chǎn)中介的專業(yè)服務。同時一諾千金、契約精神是中國文化中最重要的禮儀文化。在現(xiàn)代的法治社會,契約精神維系著當事人之間的信任紐帶,維系著社會交易的合法合規(guī)有序開展。從法理情的角度來講,契約精神是每個社會公民必須遵守并踐行的理念。


我們鄭重呼吁,希望在以后的房產(chǎn)交易過程中,買房人能對房產(chǎn)中介多一份信任、多一份理解,更多一份心中的契約精神,同時房產(chǎn)中介在服務的過程中也能為買房人提供更專業(yè)的購房服務!


END


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