房屋定價(jià)的影響因素
發(fā)布時(shí)間:2022-07-05來(lái)源:http://m.qlypp.com/點(diǎn)擊:3162
房屋定價(jià)的影響因素
再給房屋定價(jià)售賣(mài)之前,懿皇地產(chǎn)建議大家不妨先了解一下哪些因素會(huì)影響定價(jià)的高低,以便能較為準(zhǔn)確的對(duì)房屋定價(jià)。
一、宏觀(guān)因素
1、國(guó)家政策
國(guó)家在房地產(chǎn)方面每次推出新政,都會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)帶來(lái)一些或大或小的震蕩,這些新政包括限購(gòu)、貸款、限戶(hù)等。
2、國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況
房?jī)r(jià)走勢(shì)和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形式密切相關(guān):經(jīng)濟(jì)向好,房?jī)r(jià)上揚(yáng);經(jīng)濟(jì)下行,房?jī)r(jià)必然進(jìn)入平緩或者下降通道。
3、市場(chǎng)供需關(guān)系
地區(qū)常住人口逐年上漲,增長(zhǎng)的人口基數(shù)為地區(qū)房產(chǎn)交易市場(chǎng)提供了源源不斷的購(gòu)買(mǎi)人群。
二、微觀(guān)因素
可以把微觀(guān)因素分為三個(gè)方面,即外部環(huán)境、小區(qū)情況、房屋情況和周期&付款方式。
1、外部環(huán)境
1)地理位置
中心房?jī)r(jià)高于郊區(qū),商圈中心高于周邊,市中心地段的房子生活配套更為完善,商圈也是如此。
2)規(guī)劃中市政建設(shè)的熱點(diǎn)片區(qū)
市政建設(shè)會(huì)直接提升一個(gè)區(qū)域的整體價(jià)值,也會(huì)提升居住區(qū)的生活層次。
3)軌道交通和公交網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)的區(qū)域
一般在同個(gè)區(qū)域,離地鐵越近的房子房?jī)r(jià)越高。
4)教育資源
房?jī)r(jià)和對(duì)口小學(xué)的質(zhì)量也有這一定聯(lián)系。
2、小區(qū)情況
1)周邊配套
周邊生活配套設(shè)施是否齊全,比如商場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)、飯館、藥店等附近商家是否能較大滿(mǎn)足業(yè)主的日常生活需要。
2)小區(qū)品質(zhì)
小區(qū)是否是品牌開(kāi)發(fā)商,物業(yè)管理水平以及綠化環(huán)境如何。
3、房屋情況
1)樓層
一般來(lái)講,中間樓層要比兩邊樓層平均價(jià)格要高些,綜合來(lái)看其視野采光和生活便利程度帶來(lái)的舒適感較高。低層有采光差、噪音高等問(wèn)題,高層生活的便利程度不高。
2)戶(hù)型
房屋戶(hù)型影響居住的舒適度,好的戶(hù)型有良好的通風(fēng)、采光、動(dòng)靜分區(qū)、有序無(wú)浪費(fèi)等優(yōu)勢(shì),自然受到追捧,房屋價(jià)格也就水漲船高。同一小區(qū)優(yōu)勢(shì)戶(hù)型,售價(jià)會(huì)相對(duì)更高。
3)面積
戶(hù)型大小適中的房屋容易獲得購(gòu)房者的青睞,自然定價(jià)會(huì)高一些。太大或太小的房型都有其特有的局限性,在盡可能促成交易的前提下,定一個(gè)更為合理的價(jià)格尤其重要。
4)裝修
精裝修的房子賣(mài)相好,對(duì)于需求精裝房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),裝修精美也是一大優(yōu)勢(shì),既可以節(jié)省成本,又可以立即入戶(hù)。但是價(jià)格略高,購(gòu)房者要再三考慮。
5)稅費(fèi)
稅費(fèi)的高低在購(gòu)房成本上影響著房屋價(jià)格,交易稅費(fèi)一般由購(gòu)房者承擔(dān),因此,房屋稅費(fèi)的高低決定了購(gòu)房成本的高低。稅費(fèi)少成本低,房屋價(jià)格自然高;相反,稅費(fèi)多,成本高,房屋價(jià)格也會(huì)被壓低。
4、賣(mài)房周期&付款方式
1)賣(mài)房周期:如果預(yù)計(jì)的賣(mài)房周期較長(zhǎng),則可根據(jù)市場(chǎng)情況將房?jī)r(jià)定的略高于市場(chǎng)價(jià)格,等待以理想的價(jià)格出手。如果希望短期內(nèi)盡快將房子賣(mài)出去,就需要與市場(chǎng)價(jià)格持平或者略低于市場(chǎng)價(jià)格。
2)付款方式:目前市場(chǎng)上的買(mǎi)方都會(huì)以貸款的方式進(jìn)行支付,如果希望找到可以全款付款的買(mǎi)家,則價(jià)格要略低于市場(chǎng)價(jià)格以吸引買(mǎi)方全款支付。如果可以接受較長(zhǎng)周期的組合貸款,價(jià)格則相應(yīng)可以定高一點(diǎn),因?yàn)榻M合貸款的付款周期較長(zhǎng),但對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)比商業(yè)貸款要更劃算一些,所以可能會(huì)愿意多支付一點(diǎn)房款。
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