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【懿皇知識點】房貸到底是選擇固定利率,還是選擇LPR利率?

發(fā)布時間:2020-05-14來源:點擊:13937









今年3月份開始房貸計算方式發(fā)生了變化,出了一道必選題,要么選擇固定利率不變,要么轉(zhuǎn)換成LPR模式。二選一,好難啊!能不能不選啊!答案是“不可以”,自從通知發(fā)出來之后,“牽動”各位買房人的心。看新聞、和朋友聊,就怕選錯了,畢竟關(guān)乎著“錢包”的事。








固定利率&LPR利率



我們先來了解下什么是固定利率和LPR利率?
1.固定利率
(1)由國家規(guī)定,在一定時期內(nèi)不受社會平均利潤率和資金供求變化所影響的一種利息率。(2)貸款合同中訂明的在整個貸款期間都不予變更的利率。
2.LPR利率
貸款基礎(chǔ)利率(Loan Prime Rate簡稱LPR)是指金融機(jī)構(gòu)對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率,其他貸款利率可根據(jù)借款人的信用情況,考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素,在貸款基礎(chǔ)利率基礎(chǔ)上加減點確定。

一、選固定利率還是LPR浮動利率?



先看下兩者區(qū)別:

轉(zhuǎn)為固定利率,就是利率水平保持不變,不管是降息上調(diào)都跟你沒關(guān)系了,按照固定利率還完貸款就行。


轉(zhuǎn)為LPR,以后每個利率調(diào)整日,利率根據(jù)市場利率水平變化而調(diào)整。直白點說,如果LPR降低,可以享受降息帶來的優(yōu)惠,就可以少還點房貸。


那到底選哪一個呢?



經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)是這樣說的:

“如果我當(dāng)時貸款,是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折,比如7折,我基本會選擇固定利率,因為已經(jīng)很合適啦。


當(dāng)然,如果是上浮的利率,我覺得壓力有點大,為了省少點利息。加上,我預(yù)計在沒有通脹的情況下,LPR會大概率下行。就選擇LPR的浮動利率。


但是,我付出的代價就是,萬一萬一通脹來臨,LPR上升,我只能支付比以前更多的利率?!?/p>


目前基建各個地方政府都是24萬億,通脹是大概率的事,不要因為不確定的LPR,而不選擇固定利率。



我們先來看看今年上半年4個月3次下調(diào)LPR:

2020年1月20日5年期以上LPR4.80%
2020年2月20日5年期以上LPR4.75%
2020年4月20日5年期以上LPR4.65%

1月和2月兩個月連續(xù)下調(diào),下調(diào)幅度最大的是4月,下調(diào)10個點,4月和1月相比下調(diào)15個點。來算算改成LPR,明年房貸月供會有哪些變化,就明白了。


二、哪些情況能轉(zhuǎn)換?


可以轉(zhuǎn)換的


2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率個人住房貸款。(包括公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款,不包括公積金個人住房貸款)。


意思就是,2020年1月1日以前發(fā)放和簽訂的貸款合同,如果你符合條件想轉(zhuǎn)就可以轉(zhuǎn)。

至于2020年1月之后簽訂的合同,那就是按照LPR計算的。

可以不轉(zhuǎn)換的

1.房貸在2020年12月31日前到期/已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可選擇不轉(zhuǎn)換;


2.房貸簽的是固定利率貸款;

3.公積金個人貸款。

三、如何轉(zhuǎn)換?


根據(jù)公告中的轉(zhuǎn)換原則,有兩種選擇:


如何轉(zhuǎn)換為固定利率?


可將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率。

注意,定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次,轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。


轉(zhuǎn)換固定利率就很好明白,和銀行協(xié)商一個固定利率,在合同剩余期限內(nèi)利率值固定不變。一直到你還完貸款。


如何轉(zhuǎn)換成LPR加點的浮動利率?


敲黑板,有公式,先把公式記好:

轉(zhuǎn)換的房貸利率=LPR+加點數(shù)值(加點數(shù)值可以為負(fù)值,加點數(shù)值確定后在合同剩余期限內(nèi)固定不變,以后變動的就是LPR)

加點數(shù)值這么計算:

加點數(shù)值=你房貸現(xiàn)在的利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR

舉個例子:

比如,老王現(xiàn)在的貸款利率打7折。

老王現(xiàn)在的利率水平=4.9%*0.7=3.43%

加點數(shù)值=3.43%-4.8%(去年12月的LPR)=-1.37%

轉(zhuǎn)換過來老王的房貸利率=LPR-137(加點數(shù)值)


這(-137)加點數(shù)值確定后就不會變了,以后變的就是LPR。


附圖解釋,大家對照一下就明白了。

四、轉(zhuǎn)了利率馬上就會變嗎?

這里,有朋友就疑惑了,自己現(xiàn)在的利率是上浮的,是不是轉(zhuǎn)了利率馬上就下降了?自己的利率是打折的,是不是轉(zhuǎn)了就會吃虧?

 
根據(jù)公告轉(zhuǎn)換原則:等價轉(zhuǎn)換,轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變。

只有到“重定價日”,才會根據(jù)最新的LPR調(diào)整利率。

“重定價日”的意思就是你和銀行協(xié)商,選擇一個利率調(diào)整日。

這里也有兩種方式供你選擇:每年1月1日;或者“按年對月對日”(貸款發(fā)放日在每年的對應(yīng)日期)。

那么選1月1日還是選按年對月對日呢?這個對房貸有什么影響嗎?

沒有什么影響,一般情況就是選1月1日。

五、如果沒在規(guī)定時間內(nèi)辦理會怎樣?


公告上的辦理時間是:2020年3月1日至2020年8月31日(含)。

有些朋友說,如果我不想轉(zhuǎn)換,會不會影響我以后辦理相關(guān)業(yè)務(wù)?要不要辦理什么手續(xù)?


歸納總結(jié)給大家

目前不轉(zhuǎn)換不需要辦理特殊手續(xù)。


現(xiàn)在這個時間內(nèi),你可以通過手機(jī)銀行、網(wǎng)銀等自主渠道進(jìn)行轉(zhuǎn)換,不用去網(wǎng)點辦理,比較方便。


如果過了8月31號,沒有出最新的政策通知,你還想辦理轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)應(yīng)該也是可以的。


總結(jié)

1.選擇固定利率,在未來還貸的幾十年里,你的房貸都不會有任何變化;


2.選擇LPR利率,你的房貸將跟隨LPR利率的上調(diào)下降而增減。就目前而言,LPR利率大概率是下行的。


當(dāng)然了,這幾種情況可以不考慮轉(zhuǎn):

1.還有兩年就要還完的;

2.房貸利率低月供少的;

3.有充足的錢,想提前還款的;




end



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