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你問(wèn)我答 ▏關(guān)于買賣房屋的那些事

發(fā)布時(shí)間:2020-08-14來(lái)源:點(diǎn)擊:1517



問(wèn)題解答

最近小懿收到了粉絲們關(guān)于買賣房屋的一些提問(wèn),由于這些問(wèn)題的涉及面比較廣,小懿決定通過(guò)文章詳細(xì)的為大家解答,下面就以下三個(gè)熱門問(wèn)題做以回答:




粉絲提問(wèn) Q1:


一、多校劃片,學(xué)區(qū)房還值得買嗎?

A

要說(shuō)中國(guó)人對(duì)什么最舍得投資?那一定是孩子的教育,古有孟母三遷,今有學(xué)區(qū)房,都是為了給孩子提供一個(gè)好的教育條件。

多校劃片:指的是一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校,具體上哪一個(gè)學(xué)校,隨機(jī)派位。也就是說(shuō)你買一個(gè)小區(qū)不再對(duì)應(yīng)某一個(gè)小學(xué)、初中了。這里邊對(duì)應(yīng)的學(xué)校,有可能是好的,差點(diǎn)的。


越來(lái)越多城市開(kāi)始實(shí)施多校劃片,這對(duì)于學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)是不是重?fù)裟兀?/span>

從短期來(lái)看,這對(duì)學(xué)區(qū)房的漲價(jià)是有一定的抑制作用的,因?yàn)樗鼜拇_定上某一所學(xué)校,變成了不確定上哪一所學(xué)校。

但是從長(zhǎng)期來(lái)看,多校劃片是無(wú)法阻止學(xué)區(qū)房的價(jià)格上漲的,因?yàn)橘I了好的學(xué)校的學(xué)區(qū)房,你不一定能上到你想要的學(xué)校,但是有概率上,但是如果你沒(méi)買,你就連一點(diǎn)點(diǎn)機(jī)會(huì)都沒(méi)有。如果你的小孩要上學(xué)了,你想上個(gè)好的學(xué)校,你選擇買不買?

對(duì)于我們中國(guó)家長(zhǎng),但凡有一點(diǎn)機(jī)會(huì)讓孩子有更好的條件,我們都是不會(huì)放過(guò)的。

對(duì)于投資學(xué)區(qū)房的角度來(lái)看,我們只是換了一種投資的邏輯。也就是在多校劃片里邊的多個(gè)學(xué)校都是比較好的學(xué)校,那么這樣的學(xué)區(qū)房是更有價(jià)值的。

所以實(shí)行多校劃片的城市或者區(qū)域,要選擇名校扎堆的區(qū)域,學(xué)區(qū)房更有漲價(jià)的前景,未來(lái)也會(huì)更搶手。

但凡還有一天,優(yōu)秀的教育資源還是緊缺,不在教育資源上做更好的策略和增長(zhǎng),單單是在分配的策略上做調(diào)整,學(xué)區(qū)房的價(jià)值依然堅(jiān)挺。




粉絲提問(wèn) Q2:


二、投資房,需不需要裝修?
A
投資房需不需要裝修?這是很多買了毛坯房來(lái)投資的朋友,都會(huì)考慮的一個(gè)問(wèn)題。裝修的話,怕付出的成本收不回;不裝修的話,又不好出租。
因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)的收益是分兩部分的:
①出租收益;
②房子漲價(jià)收益;
我的建議是
①如果你這房子是長(zhǎng)期持有的話,是需要裝修的;
②如果你只是短期持有,就沒(méi)必要去折騰了;
而裝修成什么程度,花多少錢來(lái)裝修,則要針對(duì)你的房子所在的地段,面對(duì)的租客群體是什么來(lái)決定。
因?yàn)檠b修過(guò)的房子,比沒(méi)裝修過(guò)的房子好出租。裝修好的房子,賣相比較好,還可以賣相對(duì)高的價(jià)格,賣得會(huì)更快一點(diǎn),裝修會(huì)有溢價(jià)。
裝修不能按自己的想法來(lái)的,而是要看你房子面對(duì)的租客群體是什么?
假如你投資的房子是城區(qū)核心區(qū)域的小戶型,那在這個(gè)區(qū)域的租房群體,收入也是相對(duì)較高的,追求精致生活的人。所以要想好租,租出好的價(jià)格,裝修就要做得精致,配一些高檔的設(shè)備。追求精致生活的租客,對(duì)房子也是相對(duì)愛(ài)惜的。
但是你投資的房子在郊區(qū),面對(duì)的租客群體是收入有限,在市區(qū)上班但是只能住在郊區(qū)的小白領(lǐng),或者是一些其他各種流動(dòng)性比較大,收入較低的人口,這樣裝修帶來(lái)的附加價(jià)值其實(shí)不大。所以在你選擇裝修的時(shí)候,可以選擇簡(jiǎn)單的裝修。
因?yàn)檠b修好不好看,設(shè)計(jì)精不精致,是你的房子好不好租,租金是不是相對(duì)較高的其中一個(gè)因素。
那具體裝修用什么材料?完全不用很出名的品牌,用一些相對(duì)便宜成熟的品牌就行。只要外形大方美觀就行了,要的是好看,而不是貴。
以上是從出租角度來(lái)考慮的裝修,那從出售的角度來(lái)考慮的話,裝修該怎么做呢?
所以我們?yōu)橘u房裝修可以這樣來(lái)準(zhǔn)備:
1>總價(jià)不高的小房子
我們應(yīng)該去看過(guò)帶裝修新房子的開(kāi)發(fā)商的裝修,把硬裝做扎實(shí)。像軟裝,家具、家電、窗簾、空調(diào)都可以不配,這樣房子看起來(lái)反而空間開(kāi)闊。裝修風(fēng)格選擇淡暖色就行,接受群體比較大。image.png


2>高總價(jià)的大房子
如果房子處于價(jià)格相對(duì)高的區(qū)域的話,是可以做精裝修的,家電家具配齊全,裝修風(fēng)格可以選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格,但不要配些像開(kāi)發(fā)商樣板房那樣的藝術(shù)的燈飾和床上擺四五個(gè)枕頭。因?yàn)橘u房子,是要讓買家感受到,這套房子是賣家自住的,出于某種原因,不得不賣房子,這些現(xiàn)成的裝修相當(dāng)于是贈(zèng)送的。
所以裝不裝修,取決于你持有房產(chǎn)的時(shí)間;裝修成什么程度,取決于你的租客群體和買家群體。
image.png




粉絲提問(wèn) Q3:


三、首套房的抉擇?
A

關(guān)于首套房的選擇,想必是眾多購(gòu)房者遇到的難題,接觸了很多的剛需購(gòu)房者,他們買房無(wú)非就是有兩種想法:

①我是買來(lái)自己住的,所以我不考慮房子的升值;

②我既想買來(lái)自己住,也考慮房子的升值;

其實(shí)有這樣的想法無(wú)可厚非,因?yàn)閷?duì)于我們買首套房的年紀(jì),都是比較年輕,累計(jì)的財(cái)富是相對(duì)比較少的,所以會(huì)產(chǎn)生這種想法。

但是我們做一個(gè)假設(shè),房?jī)r(jià)不是一天比較一天高,而是一天比一天低,你還會(huì)有購(gòu)房的想法嗎?顯然大部分人會(huì)不買房。

所以我們拼命的湊首付、看房、買房,潛意識(shí)是是因?yàn)槲也簧宪?,可能連車尾燈都瞧不見(jiàn)了。

所以我們的首套房是我們上車,放大自己財(cái)富,讓自己買上更好的房子的開(kāi)端,所以有知識(shí)買來(lái)自己住,不考慮未來(lái)升值的這個(gè)想法是要不得的。

所以我們買首套房,一定首先考慮房子的升值空間,為了升值空間,我們甚至可以犧牲居住的舒適度。



其次,我們買的房子要有好的流動(dòng)性,就是買了之后,這房子要比較快的快的能賣出去。那怎么樣的房子是流動(dòng)性比較好的呢,這個(gè)要因城市而異。

譬如廣東,它的凈流入人口是不斷增加的,也就是有不斷的需要在這里定居、結(jié)婚的人出現(xiàn),那么剛需房是流動(dòng)性最大的,也就是90-100㎡的三房是未來(lái)5-10年需求最大的。

那假設(shè)你居住的城市,人口的變動(dòng)不是特別大,如洛陽(yáng):那么在這個(gè)城市的人隨著財(cái)富的積累,大部分是從剛需還改善房的,那你就買改善類型的房子。

我們普通人大概要經(jīng)歷這樣的一個(gè)買房過(guò)程:

①剛需房②改善房③學(xué)區(qū)房④豪宅

假設(shè)你們城市現(xiàn)在出生的小孩非常多,那未來(lái)對(duì)于學(xué)區(qū)房的需求是非常大,所以你可以提前布局學(xué)區(qū)房。

除了從需求端看到機(jī)會(huì)之外,我們也要看供給端,供需關(guān)系的不平衡就是我們投資的機(jī)會(huì)。

譬如現(xiàn)在獨(dú)棟別墅是不再批地建設(shè),雖然獨(dú)棟的需求量少,但是獨(dú)棟別墅是稀缺,這也是一個(gè)投資的機(jī)會(huì)。

說(shuō)這么多,就是為了說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題,買首套房,一定要以升值空間為首要因素,那是你踏上更高一層階梯的前提。


以上就是小懿最近收到的問(wèn)題解答,如果您也有關(guān)于買房賣房,各種關(guān)于房子的疑問(wèn),歡迎留言給我,小懿會(huì)整合大家的問(wèn)題,一一詳細(xì)解答,我們下期不見(jiàn)不散!






 




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